Multipropriedade Imobiliária
Por Caio Sergio Calfat Jacob
Engenheiro civil e diretor geral da Caio Calfat Real Estate Consulting desde 1996. Fundador e presidente (2019-2023) da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil). Criador e vice-presidente (2012-2022) de Assuntos Turísticos Imobiliários do Sindicato da Habitação de São Paulo (SECOVI-SP).
Multipropriedade imobiliária é um imóvel residencial, na maioria das vezes de segunda moradia, vendido de forma compartilhada, dividido no tempo com outros coproprietários, que o ocupam em rodízio, durante determinado período do mês e/ou do ano. Há a escritura registrada da fração imobiliária, que possui uma matrícula auxiliar inserida na matrícula-mãe da unidade inteira.
No início da década de 2010, alguns empreendimentos de multipropriedade (à época, denominados de fração ou quota imobiliária) foram desenvolvidos, especialmente em Caldas Novas (GO) e Olímpia (SP), com base na Lei de Incorporações Imobiliárias, que, no entanto, não abrangia algumas particularidades existentes nesse modelo de empreendimento, de características especiais.
Com o propósito de organizar esse mercado, criamos a Diretoria de Multipropriedades na vice-presidência de Assuntos Turísticos Imobiliários do SECOVI-SP, agregando incorporadores, operadores hoteleiros, comercializadores, consultores, advogados, intercambiadoras de férias e entidades do setor turístico e imobiliário brasileiro, com o objetivo de elaborar um arcabouço jurídico-legislativo para o desenvolvimento sustentável desse tipo de empreendimento, visando tratar de suas particularidades, proporcionando maior segurança ao comprador final e procurando evitar o “efeito manada” e valorizar os bons empreendedores.
Na mesma época, pela Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT), criamos o evento ADIT Share, com o objetivo de debater os temas, problemas e conquistas desse setor. Neste ano, a 11ª edição ocorre de 23 a 25 de setembro, de forma híbrida. Assim, esse grupo desenvolveu o texto do que se tornou a Lei Federal no 13.777/2018, de Multipropriedade Imobiliária, que trata, em essência, dos seguintes temas: (i) Definição do instituto da multipropriedade; ( ii ) Indivisibilidade do imóvel; (iii) Direitos e obrigações do multiproprietário; (iv) Administração do imóvel; (v) Multipropriedade em condomínio edilício; (vi) Segregação do condomínio voluntário e de suas particularidades.
Ao mesmo tempo, essa mesma diretoria desenvolveu o Manual de Melhores Práticas para Multipropriedades Turísticas, uma detalhada cartilha orientativa dos caminhos a percorrer para se planejar, comercializar, produzir e operar uma multipropriedade imobiliária turística.
Em paralelo, a Caio Calfat Real Estate Consulting vem, há sete anos, produzindo o relatório Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil, que apresenta os impressionantes números desse mercado, cujo crescimento vem ocorrendo em meio a duas grandes crises sofridas pelo país e, particularmente, pelo setor imobiliário-turístico (2015 a 2018 e 2020 a 2021). Em 10 anos (2011 a 2021), o setor surgiu, cresceu e se desenvolveu, chegando a 128 empreendimentos em cerca de 68 cidades e 20 estados da nação, produzindo um Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de cerca de R$ 28,34 bilhões!
Outra surpresa surge ao analisarmos os destinos desses empreendimentos: mais da metade das 68 cidades não estão no mapa das localidades turísticas brasileiras conhecidas do grande público, o que nos faz acreditar que a multipropriedade tem a capacidade de criar destinos.
E quem é o comprador de uma multipropriedade? Via de regra, é o casal jovem com filhos pequenos das classes C ou B, cuja principal motivação de compra é a aspiracional, que viaja de férias duas ou três semanas por ano e que, ainda que o valor de venda da multipropriedade seja bem alto, a prestação cabe no seu bolso.
A ancoragem da venda da multipropriedade se apoia em parques temáticos ou aquáticos, destinos de praias, montanhas ou campos, mas é necessário haver um considerável fluxo de visitantes durante boa parte do ano para realizar as vendas em boa velocidade, minimizando o impacto dos altos custos fixos iniciais do desenvolvimento dessa incorporação.