Revista Hotéis | Multipropriedade atrai público com alto poder aquisitivo
O modelo de negócio que surgiu para a democratização do turismo para a classe C, hoje atrai investimentos de pessoas com alto poder aquisitivo em busca de segunda residência de luxo
O Porto Alto Resort, em frente à Praia de Muro Alto (PE), é um dos cases de sucesso de multipropriedade de luxo (Foto - Divulgação)
A multipropriedade é um modelo de negócio que surgiu no Brasil inspirado no fractional norte-americano que consiste em vender um mesmo apartamento para vários donos. Para alguns consumidores no Brasil, a palavra multipropriedade pode não ser ainda tão conhecida. Mas nos últimos anos o crescimento desse modelo tem chamado a atenção de muitas pessoas interessadas em um novo modelo de ‘casa de férias’, e traz novos empreendimentos para o segmento de hotelaria em diversas partes do País.
Esse modelo, que cresce tanto por aqui, já é bem consolidado em outros mercados. Nos Estados Unidos, por exemplo, o mercado de multipropriedade é bastante expressivo, com um número significativo de participantes. De acordo com dados da ARDA – American Resort Development Association, em 2022, existiam aproximadamente 9,2 milhões de famílias com propriedades de multipropriedade. Nesse contexto, a flexibilidade e variedade de opções são notáveis, com uma visão de lazer bem estabelecida em mais de 50 anos de história no mercado, consolidando-se como um modelo de sucesso mundial. Na Europa, essa modalidade se destaca pela harmonia entre tradição e inovação, oferecendo experiências únicas. Paralelamente, observamos um crescimento notável desse modelo no Brasil, especialmente nos últimos anos, impulsionado pela crescente cultura de viagens e pela busca por experiências exclusivas. Com mais de 700 mil unidades em comercialização no País atualmente e uma tendência de crescimento constante, a multipropriedade está se consolidando progressivamente.
Num País como o Brasil onde são raríssimas as linhas de crédito para desenvolver novos empreendimentos hoteleiros e a única solução disponível é o condo hotel, onde um apartamento é vendido para um único dono, a multipropriedade se tornou a grande alavanca do setor. Numa conta simples e hipotética: se um apartamento vale R$ 500 mil e fica difícil encontrar um único comprador (como no modelo condo hotel), dividindo em dez compradores no valor de R$ 50 mil cada um fica mais fácil a venda. Inicialmente as vendas das frações no Brasil eram para 12 ‘donos’ do mesmo apartamento e cada um teria o direito de usar por um mês. Com o arcabouço jurídico baseada na Lei 13.777/18 e a crescente nas vendas, os incorporadores passaram a comercializar o mesmo apartamento em 24 frações. Hoje é comum a fração ser de 52, ou seja, quem adquire tem direito de usar ou intercambiar por uma semana.
É a mais pura democratização do turismo familiar que era baseado na classe C. Voltando a conta anterior. Se esse mesmo apartamento fosse vendido para um único dono no modelo condo hotel seria no valor hipotético de R$ 500 mil. Mas se houvesse 52 adquirentes no modelo da multipropriedade, pagando a cota de R$ 50 mil a perder de vista, esse mesmo apartamento alcançaria o valor de R$ 2.6 milhões, um ótimo negócio para quem incorpora e constrói. Vantagem também para os investidores que podem usufruir da hospedagem por um certo período no ano (geralmente é de uma semana) e nos demais períodos o apartamento fica no pool de locação rendendo rentabilidade. Caso o investidor não queira usar esse período do ano que ele tem direito, pode intercambiar e usar em outros locais no Brasil e em várias partes do mundo. E o fato de ter uma escritura dessa porcentagem do apartamento lavrada em escritura no cartório, caiu no gosto do brasileiro.
Na pandemia da COVID-19 houve muitos distratos desses contratos de cotas adquiridas. O mercado sofreu fortes impactos, mas os bons produtos que não foram comercializados com a promessa de venda como um investimento seguro e rentável, resistiram. Com o fim da pandemia os consumidores adquiriram novos hábitos que valorizaram o turismo de lazer. As pessoas se resguardaram ao máximo na pandemia e para isso, saíram de suas casas em suas cidades e foram para o campo, para a praia e esse hábito permaneceu. Isso trouxe mais qualidade de vida para essas pessoas, e ainda que elas tenham voltado para a casa, elas valorizaram muito a sua segunda habitação, coisa que até então não acontecia. As vendas que se concentravam em destinos como Caldas Novas (GO) (onde tudo começou), Gramado (RS) e Olímpia (SP) se expandiram por todo o País, em destinos muito pouco conhecidos do grande público, como Salinópolis (PA). Hoje a multipropriedade encontra crescimento em cidades como Campos do Jordão, Águas de Lindóia, Atibaia, ambas em São Paulo, Canela (RS), Ipojuca (PE), Maragogi e Barra de São Miguel (AL), Pirenópolis (GO), Jericoacoara (CE), Trancoso (BA), Tibau do Sul e Natal (RN), entre outros destinos.
Democratização do turismo
A multipropriedade é um importante motor de democratização e de desenvolvimento do turismo, uma vez que, como modelo de atividade econômica, ela pode ser um impulsionador para a região e tem a capacidade de transformar um destino. E um bom exemplo disso aconteceu na cidade de Salinópolis (PA) que era conhecida na região como a entrada da Amazônia Atlântica. Possui belos rios e praias de água doce, um mix de mangue com a beleza natural das praias e um paraíso para os amantes do surfe e da prática de esportes aquáticos. A GAV Resorts escolheu a cidade para iniciar a atuação no segmento da multipropriedade em 2014. Nesse ano, a cidade arrecadava cerca de R$ 3 milhões em impostos, incluindo ISS, IPTU, ITBI e taxas diversas. Com a construção de seu primeiro resort, a GAV incrementou às atividades econômicas como passeios de quadriciclo nas dunas, jet ski, passeios de lancha, buggy, pesca esportiva, entre outros que impulsionaram o comércio e, por consequência, o crescimento do número de pequenos empresários na região. Com isso, a arrecadação de impostos de Salinópolis teve um crescimento vertiginoso. Dados mais recentes da Prefeitura apontam que em 2022 as receitas de impostos totalizaram R$ 19 milhões. Grande parte desse crescimento é pela ascensão de 716% na arrecadação de ISS, 418% no recolhimento de IPTU e 605% no ITBI, assim como a criação de mais de 5 mil empregos na região. A GAV possui três resorts em operação na cidade (Salinas Premium, Salinas Exclusive e Salinas Park Resort) e o Salinas Beach Resort em construção.
Muro Alto é um dos destinos mais conhecidos no Brasil e que é alvo de investimento da GAV Resorts (Foto – Divulgação)
E diante das oportunidades apresentadas por destinos já consolidados, a GAV Resorts vem crescendo a passos largos no setor de multipropriedades no Brasil, com liderança do segmento e atingindo VGV – Valor Geral de Vendas de R$3 bilhões em um ano. A expansão se dá por todo o Brasil, incluindo destinos renomados como Porto de Galinhas, Gramado, Maragogi, Pirenópolis, Jericoacoara, Pipa, entre outros. Nesse ano, a empresa inaugura o Porto Alto Resort, em frente à Praia de Muro Alto, recentemente eleita uma das 25 praias mais bonitas do mundo, marcando um novo capítulo.
Desde sua fundação em 2014, a GAV tem sido referência em seus empreendimentos, atuando verticalmente em todas as etapas. Com a operação verticalizada, desde o projeto, comercialização, construção e administração hoteleira, a GAV Resorts busca inovar em cada etapa desse processo. Com os resorts já em operação, somados aos que já foram lançados comercialmente, e serão inaugurados nos próximos três anos, a empresa vai se consolidar em uma posição de destaque no mercado hoteleiro em muitos dos principais destinos turísticos do Brasil.
E esse mercado da multipropriedade cresce em cifras bilionárias, ano após ano. É isso que aponta o relatório Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil edição 2024, elaborado pela Caio Calfat Real Estate Consulting e que será lançado durante a 12ª edição do ADIT Share, o maior evento de multipropriedade na América do Sul e que acontece de 22 a 24 de maio no Tauá Atibaia Resort. No evento também será apresentado um estudo inédito sobre os hábitos de viagens do multiproprietário brasileiro. Esse estudo é uma parceria da Caio Calfat Real Estate Consulting com a Mapie, reconhecida consultoria de turismo com expertise no desenho de produtos, serviços e experiências no cliente final.